У оценщиков существует три метода оценки
У оценщиков существует три метода оценки, то есть три метода определения стоимости:
Доходный - оценка производится исходя из того, сколько дохода может принести данный объект. Для оценки квартир данный метод не применяется.
Затратный - оценка производится исходя из затрат. Суммируются затраты на строительство: материалы, транспортные расходы, зарплата, налоги, … Словом, все расходы, которые произведены, чтобы этот дом (и как часть его - квартиру) построить. Но не просто суммируются (ведь дома могут быть построены в разные годы), а с учетом инфляции, удорожания строительных конструкций, износа, и т.п. Хотите узнать стоимость квартиры, посчитанную с помощью этого метода? Закажите справку БТИ. При оценке по этому методу не учитываются ни спрос, ни предложение.

Однако на практике цена зависит от спроса и предложения. Ведь чем больше покупателей и меньше товара, тем вещь дороже, и наоборот, чем больше товара и меньше покупателей, тем вещь дешевле. То есть рынок лишь косвенно учитывает себестоимость: мало кто будет продавать себе в убыток, хотя иногда лучше дешевле продать, чтобы получить хоть какие-то деньги. Но на сегодня к квартирам это не относится: их рыночная стоимость намного превышает себестоимость.

Сравнительный или метод сравнительных продаж - оценка производится исходя из того, за какие деньги проданы аналогичные квартиры. Например, квартира в этом районе, на одном из средних этажей, площадью 38 метров, продана за 65 тысяч, другая, в соседнем доме, площадью 40 метров, продана за 63 тысячи, вероятно, что оцениваемая, в том доме, что и первая, площадью 39 метров, будет продана за 63 - 65 тысяч. (Хотя может быть продана как за 60 тысячи, так и за 70 тысяч, но вероятность - значительно меньше.) Сложно, когда не с чем сравнивать. Однако предположим, что наша квартира с балконом, а все остальные - без балкона. Можно прикинуть, сколько процентов стоимости (или какую сумму денег) прибавляет балкон, и добавить соответствующий коэффициент. Так же с помощью коэффициента можно поступить и с телефоном, если, допустим в других квартирах он есть, а в нашей - нет.

Для оценки квартир наиболее приемлем именно этот метод. Хотя в официальных договорах купли-продажи часто указывается стоимость, указанная в справке БТИ.

При оценке часто сравнение производится с квартирами, которые были проданы недавно в близлежащих домах со схожими параметрами.
Но как узнать цену проданных квартир? По данным регистрирующих органов? Но многие квартиры проданы по ценам, указанным в справке БТИ (как правило, ниже рыночной цены). По данным, которые публикуются в газетах объявлений? Но эти квартиры не проданы, возможно, потому, что в рекламных объявлениях стоимости завышены.
Как быть? C чем сравнивать? Но ведь оценщики с чем-то сравнивают!

Получается разные оценщики, в разных фирмах по-разному оценивают одну и ту же квартиру.
И проблема не в том, что кто-то из них оценивает необъективно: был бы выбор, к каким оценщикам обратиться. Но выбора нет. Фирму-оценщика называет банк либо у него вообще есть собственный департамент оценки. Банк ей доверяет, банк считает результаты оценки, проведенной этой фирмой, наиболее достоверными.

На самом деле, если оценщики занижают стоимость одной квартиры, то бесполезно искать другую квартиру: ее стоимость - также занизят. А это значит, что сумма кредита, который вам могут выдать уменьшается. Лучше найти другой банк, который работает с другими оценщиками, которые, в свою очередь, оценивают более объективно.
Кстати, услуги оценщиков тоже что-то стоят. Дали Вам кредит или отказали: оценка проведена - заплатите оценщикам. Даже если в кредите отказали из-за того, что оценщики занизили стоимость. А можно и "ситуацией воспользоваться": раз банки не предоставляют выбора, к каким оценщикам обращаться, значит оценщики могут объявить за свои услуги стоимость, раз в несколько большую, чем обычно.