Мариуполь - Mariupol

Сдам 2к. квартиру посуточно

BoSs — Tue, 01 Apr 2014 03:41:50 GMT

Сдам посуточно 1 или 2х. комнатную квартиру, ориентир пл.Кирова - маг.Брусничка.

1к.кв - 200 сутки
2к.кв - 310 сутки (вип)

тел. 068-78-15-900

Бронируйте за 1 день!

Страхование

AktivE — Fri, 23 Oct 2009 10:55:14 GMT

Страхование имущества

Что может быть важнее Вашего маленького личного мира – Вашего уютного и комфортного Дома? Вы прилагаете немало усилий для достижения своего материального благополучия. А ведь одна нелепая случайность или непредвиденное обстоятельство и все можно потерять. Мировой опыт показывает, что наиболее эффективной и наиболее экономичной формой защиты является страхование.

1. Какие виды страхования имущества предлагают страховые компании для частных лиц?
Страховые компнии Украины предлагают такие виды страхования имущества как:

1. Страхование квартир, коттеджей, дач, пригородных домов, и других строений.

2. Страхование имущества (мебели, бытовой техники, видео-, аудиоаппаратуры и т.п.)

3. Страхование права собственности (титульное страхование).

4. Страхование имущества, которое находится под залогом.

5. Страхование ответственности перед третьими лицами.
Самые распространенные из страховых рисков это уничтожение, повреждение или утрата имущества вследствие пожара, стихийных бедствий, технических аварий и противоправных действий третьих лиц.
Также отдельно к перечисленным рискам могут добавиться следующие: взрыв газа, который используется в бытовых целях; падения пилотированных летательных аппаратов, их частей; бой стекла и т.п.

2. Какова процедура оформления страховки (продолжительность)?
Для заключения договора клиенту необходимо заполнить заявление на страхование (являющееся неотъемлемой частью договора страхования), предоставить копию паспорта и справки о присвоении индивидуального идентификационного налогового номера. Основная информация, которая необходима от клиента (Страхователя) это: вид и стоимость имущества, место расположения, информация о защитных мерах, история убытков, если таковые имелись. Компания при необходимости делает осмотр имущества, после чего определяется тариф на страхование и подписывается договор. Срок действия договора обычно составляет один год. При отсутствии страхового случая за прошедший год клиенту предоставляется скидка на следующий год. Хотелось бы подчеркнуть, что срок оформления страховки может составлять от 30 мин. до 3 дней.

3. Во сколько обойдется страхование квартиры?
Страховые тарифы на квартиры зависят от перечня страховых рисков, размера страховой суммы и франшизы (чем выше страховая сумма и/или франшиза, тем ниже тариф). Кроме того на величину тарифа могут повлиять факторы риска, такие как срок эксплуатации жилого дома, наличие деревянных перекрытий и прочих деревянных элементов конструкции здания, состояние сантехники и дата ее планового капитального ремонта, количество этажей и общее состояние системы пожарной безопасности. В среднем тарифы на страхование квартир находятся в диапазоне от 0,25 до 0,45% от страховой суммы за год. К примеру, квартира стоимостью 30 000 долларов США в 40-летнем 9-этажном доме с деревянными перекрытиями, в котором не была заменена система подачи воды, может быть оценена страховой компанией в 0,4% (по рискам пожар, стихия, вода), т.е. годовой платеж составит 120 долларов.

4. Насколько отличаются условия страховых компаний занимающихся страхованием имущества?
Условия страховых компаний между собой обычно существенно не отличаются. Они могут отличаться лишь в частном порядке, когда речь идет о специальных предложениях для ВИП-клиентов компании или специальных программах, осуществляемых вместе с банками или кредитными союзами. В связи с этим конкуренция по стандартным продуктам между страховыми компаниями уже сейчас осуществляется на неценовом уровне. Таким примером неценовой конкуренции может служить экспресс-страхование (страхование квартир без осмотра), услуги по оценке имущества представителями страховой компании, ремонт по-врежденной или покупка новой квартиры взамен погибшей в результате пожара.

5. Как правильно выбрать страховую компанию?
Таким вопросом должен задаваться каждый, кто уже решил застраховать свою недвижимость. Ведь от принятого решения будет зависеть, сможете ли Вы обезопасить себя от непредвиденных расходов и получить возмещение, чтобы отремонтировать свое жилье.
В данный момент в Украине зарегистрировано свыше 300 страховых компаний, каждая из которых занимается страхованием имущества. Т. е. теоретически вы можете выбирать из большого количества предложений. На практике же вы столкнетесь с тем, что «на виду» есть лишь с десяток крупных и средних страховых компаний, которые активно работают с клиентами и предлагают различные страховые продукты.
Итак, если Вы решили выбрать страховую компанию самостоятельно, то Вам придется провести маленькое маркетинговое исследование. Для начала необходимо получить максимум информации о той или иной страховой компании, а также о самом виде страхования, который вы выберите. Информацию о них можно найти в любых источниках – как в различного рода бизнес-справочниках, так и в Интернете. Можно сформировать представление о компании и ее деятельности следующим образом:

1. Ознакомьтесь с финансово-экономическими показателями. Особое внимание уделите «Сумме собранных премий» и «Сумме страховых выплат». Сравнив эти два показателя, можно судить о том, как платит компания по своим обязательствам.

2. Поинтересуйтесь деятельностью страховой компании. В пользу страховой компании будет говорить тот факт, что компания охватывает большой портфель страховых услуг, а также создает представительства и филиалы.

3. Обратите внимание на имидж компании. Имидж страховой компании формируется благодаря нескольким факторам. Это и возраст компании, и ее активность на рынке, и репутация как надежной, и, конечно же, рекламная политика. В последнее время многие страховые компании проходят так называемую процедуру присвоения рейтинга финансовой устойчивости, что позволяет потребителям оценить финансовое положение компании на рынке.

4. Ознакомьтесь с условиями страхования. Необходимо ознакомиться с текстом договора страхования. Безусловно, Вам понадобится провести сравнение тарифов и франшиз, которые предлагают Вам различные компании. Слишком высокие или слишком низкие тарифы должны Вас насторожить.

Открытие интернет-ресурса «Недвижимость в Украине»

vUkraine — Mon, 03 Nov 2008 13:30:25 GMT

Уважаемые дамы и господа!

Интернет-ресурс «Недвижимость в Украине» (http://vUkraine.com.ua) предлагает качественно новые возможности на рынке недвижимости Украины.
«Недвижимость в Украине» предлагает агентствам недвижимости и всем, кто хочет приобрести, продать, снять, сдать недвижимые объекты любого типа, опубликовать объявление и получить интересующую информацию бесплатно.

«Недвижимость в Украине» выгодно отличают преимущества:

распространение информации о недвижимости, расположенной в любом из населенных пунктов Украины
Сайт не ограничен пределами отдельного города или области.
Наши информационные возможности удовлетворят Ваши территориальные потребности.
бесплатное размещение объявлений и поиск информации
привлечение потенциальных клиентов
продвижение на всеукраинском рынке недвижимости
Размещая свое объявление на Интернет-ресурсе «Недвижимость в Украине»,
Вы открываете новые горизонты и укрепляете свои позиции на рынке недвижимости Украины
быстрый поиск нужной информации
Такие функции как: избранное, личные заметки, фильтрация и сортировка объявлений, подписка на обновления в интересующих Вас разделах, помогают Вам получать необходимую информацию максимально быстро.
наличие визуальной информации об объекте недвижимости – план объекта, фотография, видеоролик
Визуальная информация об объекте делает Ваше объявление более привлекательным для клиента. Лучше 1 раз увидеть, чем 100 раз прочитать!
максимум удобства и комфорта
Интернет-ресурс «Недвижимость в Украине» прост в пользовании, доступен, информативен. Зайдите и убедитесь сами!

Продаете, покупаете, сдаете, снимаете? «Недвижимость в Украине» приблизит Вас к цели!
Добро пожаловать на vUkraine.com.ua!

Внимание! В первых числах августа стартует широкая рекламная кампания ресурса, нацеленная на привлечение лиц, желающих приобрести недвижимость. Спешите опубликовать свое объявление, чтобы его увидели массы Ваших потенциальных покупателей!

Рады предоставить дополнительную информацию в этой теме, либо по e-mail: support@vukraine.com.ua.

Недвижимость в кредит от "укргазбанк"

Викуленька™ — Fri, 23 Nov 2007 19:05:46 GMT

Выбрав одну из программ кредитования недвижимости Вы сможете приобрести жилье, землю или недвижимость нежилого (коммерческого) назначения на вторичном рынке. Если Ваш возраст не превышает 35 лет, то предлагаем воспользоваться программой льготного кредитования молодых семей, которая реализована вместе с Государственным фондом содействия молодежному жилищному строительству.

Обеспечение кредита: Ипотека объекта недвижимого имущества, которое покупается за кредитные средства или другой ликвидной недвижимости.

Обязательным является страхование предмета ипотеки и жизни Заемщика.

Досрочное погашение кредита:
- при погашении согласно графика (погашение кредита равными частями с начислением процентов на остаток задолженности) - возможно без каких-либо ограничений и штрафных санкций;
- при ануитетном графике погашения (ежемесячные платежи равными частями) - возможно через 6 месяцев с даты зключения договора.
Для получения кредита по программам "недвижимость в кредит" необходимо подать в банк полный пакет документов.

Решение про предоставление кредита принимается банком на протяжении трех дней после принятия Ваших документов

"Укргазбанк"

Классификация рисков на рынке недвижимости

AktivE — Fri, 24 Aug 2007 16:28:29 GMT

Существенное значение для анализа эффективности деятельности инвестиционно-строительных и риэлторских компаний на рынке недвижимости имеет проблема рисков.

Следует иметь в виду, что любая операция с недвижимостью - это операция, несущая элементы риска. При этом операции с недвижимостью находятся в числе наиболее рискованных секторов предпринимательской деятельности. Причин тому довольно много, но важнейшее значение имеют такие особенности рынка недвижимости, как локальность, высокая зависимость от состояния региональной экономики, долгосрочный характер инвестиций, низкая ликвидность товара на рынке. Накладываясь на высокую капиталоемкость объектов недвижимости и значительный уровень издержек сделок с недвижимостью, эти обстоятельства ставят проблему управления рисками на одно из первых мест в бизнесе на рынке недвижимости. Можно сказать, что управление рисками - квинтэссенция всей проблематики управления для предпринимательства в сфере недвижимости. Для того чтобы управлять рисками, прежде всего, необходимо знать содержание (природу) рисков.

Риск - это возможные отклонения реальных результатов той или иной операции или проекта в отрицательную сторону по сравнению с планируемыми вначале.

В операциях с недвижимостью риск может проявляться в более низкой, чем планировалось ранее, цене при продаже недвижимости; в более высоком, чем предполагалось, уровне операционных расходов при управлении недвижимостью; в снижении фактической рентабельности инвестиционного проекта по сравнению с проектной и даже в утрате собственности - как в связи с разрушением самого “тела” недвижимости, так и по причине потери прав на недвижимость. Масштабы таких рисков могут быть весьма различны: от потери дохода или его части до полной утраты инвестируемых средств или собственности.

Что же является причиной рисков? Представление об этом может дать общая классификация рисков, в соответствии с которой можно выделить:
рыночные риски (бизнес-риски, коммерческие риски), связанные со спецификой сферы предпринимательской деятельности и влиянием на нее макроэкономических и региональных факторов;
производственные (хозяйственные) риски, относящиеся к уровню фирмы и определяемые качеством се деятельности;
финансовые риски, как обусловленные общим состоянием финансовой системы в стране, так и возникающие в связи с принятием компанией (фирмой) тех или иных решений относительно финансирования ее деятельности.
Целесообразно рассмотреть общую классификацию рисков применительно к сфере недвижимости, начав с рыночных рисков.
Как известно, любой объект недвижимости имеет юридическую, физическую и экономическую определенность. При этом любая операция с недвижимостью происходит в рамках определенных территориальных образований с присущими им административными правилами и процедурами. Соответственно можно выделить следующие источники рыночных рисков:
юридические (возможность утраты права собственности, образования убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов, появления претензий третьих лиц, наличие не выявленных обременений объекта и пр.);
экономические (макроэкономические изменения и изменения в состоянии региональной экономики, изменения в состоянии и тенденциях спроса и предложения на рынке, появление конкурирующих фирм или новых изделий и т.д.).
Остановимся на этом подробнее. Специфика экономико-правового оборота недвижимости, многоступенчатость сделок с недвижимостью требуют особого внимания к юридической стороне сделок. Это особенно важно в украинских условиях, поскольку еще не закончено формирование законодательной базы операций с недвижимостью, ряд нормативных документов противоречит друг другу, при проведении сделок не всегда точно определен состав передаваемых прав на недвижимость, не развита система регистрации прав на недвижимость и перехода этих прав. Как показывает опыт становления рынка недвижимости в Украине, причиной возникновения последующих претензий по сделкам, судебных исков часто является низкий уровень юридического анализа при проведении сделок, невозможность получения полной информации о правовом статусе недвижимости и правах третьих лиц.

Тщательность юридического исследования, сотрудничество со страховыми компаниями позволят снизить вероятность этих рисков, предотвратить значительную часть из них;

архитектурно-строительные (неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей застройке, ошибки в конструктивных решениях, неверный выбор материалов, неточное определение планировки квартир или иного объекта), как правило, связаны с недостаточно детальной проработкой проектов сооружения и развития объектов недвижимости, слабостью их технической экспертизы. В эту категорию рисков входят и технологические риски, которые в значительной мере обусловлены спецификой места реализации проектов. с Так, при реализации ряда проектов развития объектов недвижимости в Киеве их организаторы столкнулись с необходимостью укрепления грунтов и фундаментов, производства дополнительных работ по сохранению соседних зданий. Имели место случаи, когда реализация фантазий собственников отдельных квартир при перепланировке помещений, создании дополнительных удобств (ванных комнат, бассейнов и т.п.) приводила к превышению допустимых нагрузок на несущие конструкции зданий, что создавало аварийную обстановку. При принятии решений о развитии объекта недвижимости особенно важен учет технологических рисков, но нередко с ними сталкиваются и при совершении операций на вторичном рынке;
административные риски, которые в украинских условиях имеют особое значение. Нередки случаи, когда в ходе реализации проектов существенно меняются условия, выполнения которых требуют органы местного управления (налоговый режим, требования по выполнению обязательств по развитию городской инфраструктуры, условия подключения к инженерным сетям и т.д.). Очень важно поэтому на стадии получения разрешений на строительство, реконструкцию, перепланировку и т.д. добиваться точного определения обязательств, которые должны быть выполнены организатором инвестиционного проекта, и их документального закрепления;
экономические риски, возникающие при совершении сделок с недвижимостью, связаны, прежде всего, с изменением рыночной ситуации. Это изменение может найти проявление в целом ряде факторов - в изменении спроса под влиянием снижения деловой активности или доходов населения, в росте цен на материалы и оборудование, в появлении альтернативных предложений на рынке (например, рост предложения аренды помещений как альтернатива приобретения в собственность), в увеличении предложения конкурирующими фирмами и т.д. Возможность предотвращения или снижения степени вероятности потерь компании (фирмы) в связи с существованием экономических рисков во многом зависит от глубины проработки принимаемых экономических решений, постоянного изучения ситуации на рынке, наличия системы альтернативных поставок и пр.

Внешние экономические риски — постоянный спутник любого бизнеса, в том числе и бизнеса на рынке недвижимости, но степень их вероятности существенно зависит от качества деятельности компании (фирмы), которая и сама может быть источником рисков. В частности, риски могут возникнуть по следующим причинам:
недостаточно представительный анализ ситуации на рынке по аналогичным сделкам и проектам;
неверное истолкование имеющихся данных;
необъективное отношение к данным;
необоснованное перенесение прошлого опыта на будущие периоды без учета изменяющейся среды и т.д.

Нужно отметить, что пренебрежение экономическим анализом — достаточно распространенное явление в современном украинском бизнесе и бизнесе на рынке недвижимости. Так, несмотря на наличие многочисленных методик и программ ана-лиза эффективности инвестиционных проектов, они оказываются малодейственными из-за недостаточного внимания к изучению ситуации на рынке. Дело ограничивается зачастую необъективными или неполноценными данными, собственным опытом и опытом ближайшего окружения. Нередко анализ ограничивается изучением рыночной конъюнктуры без исследования факторов, влияющих на ее изменение.

Например, тенденции спроса и предложения на рынке недвижимости определяются в значительной мере демографической ситуацией, миграцией населения, общим предпринимательским климатом, уровнем ставок налогообложения, длительностью процедур сделок и пр. Влияние этих факторов не сиюминутно, но не принимать их в расчет нельзя. А это случается довольно часто.

Недостатки экономического анализа могут усиливаться за счет непродуманных организационно-экономических решений (например, неправильный выбор организационной структуры управления фирмой или проектом), что повышает вероятность потерь.

В конечном счете все виды рисков так или иначе имеют финансовое измерение, либо увеличивая затраты по проекту или сделке, либо снижая доход, либо приводя к превышению запланированных сроков инвестирования, либо в предельном случае — к утрате не только дохода, но и капитала.

Как показывает анализ, финансовые риски могут быть разделены на несколько групп.

1. Риски, вытекающие из общего состояния и изменений в финансовой системе (изменения процентных ставок по кредитам, введение ограничений на колебание валютного курса, изменения в темпах инфляции по сравнению с прогнозируемыми, изменение доходности альтернативных вариантов инвестирова-ния, например, доходности по государственным корпоративным ценным бумагам).

2. Риски, обусловленные тем или иным вариантом, избранным компанией (фирмой) для финансирования ее деятельности, степенью проработки ею финансовых решений. Например, выбор кредита как источника финансирования проекта является более рискованным вариантом по сравнению с выпуском обычных акций, так как предполагает выплату основного долга и процентов по определенному графику, чего нет при выпуске акций. В то же время выпуск акций без уверенности в возможности их размещения может оказаться более дорогим инструментом финансирования, чем кредитные ресурсы.

3. Риски, возникающие в связи с ошибками при финансовых расчетах. Например, ошибки при составлении плана поступлений и расходов финансовых ресурсов могут привести к неплатежеспособности компании (фирмы) на каком-либо этапе проекта или сделки, что потребует привлечения более дорогих ресурсов, если вообще это будет возможным.

Присутствуя практически при всех операциях с недвижимостью, указанные риски в то же время играют различную роль в зависимости от сегмента рынка или сферы деятельности.

Так, для первичного рынка большое значение имеют экономические, производственные и технологические риски; для вторичного рынка существенно важнее и характернее юридические риски. Это отчасти связано с уровнем юридической проработки проблем субъектами сделок. На первичном и вторичном рынках в основном оперируют юридические лица, обладающие необхо-димыми квалифицированными специалистами. На вторичном рынке основные субъекты — физические лица, и юридические просчеты возможны в большей степени, что главным образом обусловлено тем, что на первичном рынке объект только создается, и с ним не могло быть прошлых сделок, в то время как количество сделок с объектом на вторичном рынке может быть весьма значительным. В современных украинских условиях, при существующей практике привлечения дольщиков, риски, связанные с качеством прав на "долю" в объекте, тоже весьма существенны.

Можно также говорить о различиях в рисках применительно к разным сферам деятельности на рынке недвижимости.

В реальной экономической практике все группы рисков взаимосвязаны и часто переплетаются друг с другом. Так, при существенном ограничении платежеспособного спроса отсутствие исследований состояния и тенденций спроса и предложения на рынке, пренебрежительное отношение к вопросам финансового планирования могут привести к гораздо более серьезным последствиям, чем в ситуации его стабильности или тем более роста.

Как преодолеваются риски? Исключить их полностью, очевидно, невозможно, некоторые из них необходимо просто принять. Но вполне возможно существенно снизить степень риска, и здесь может помочь следующая общая схема управления рисками:
выявление рисков, возможных при проведении той или иной сделки или операции с недвижимостью;
качественный и количественный анализ рисков (определение причин рисков и факторов увеличения вероятности их наступления, зон риска, т.е. этапов сделки, на которых риск возникает;
определение возможных размеров потерь, вызываемых тем или иным риском);
определение возможностей снижения риска и затрат, необходимых для его предотвращения;
разработка и осуществление мероприятий, позволяющих предотвратить риски, снизить вероятность их наступления или возможный объем потерь;
контроль над проведением необходимых мероприятий; внесение содержательных изменений в механизм их реализации.

Я хочу перекредитоватся

BoSs — Mon, 21 May 2007 21:36:58 GMT

Сейчас одним из самых популярных способов снизить расходы по кредиту, является перекредитование.

Имея ипотечный кредит в банке, клиент принимает решение о переходе к другому кредитору по двум причинам.
Прежде всего, роль играет размер кредитной ставки. Если ваш банк не желает снижать проценты (в то время как другие банки начинают предлагать более выгодные условия), либо вас неожиданно "удивили" скрытыми комиссиями, то, возможно, перекредитовавшись, вы будете выплачивать меньше по кредиту.
Еще один немаловажный фактор - сроки заимствований. Ваше желание поменять банк-кредитор может быть связано с намерением растянуть кредитный период. Это может быть как вынужденной мерой (у вас могли измениться жизненные обстоятельства, и вы больше не можете вносить большие платежи по займу), так и делаться исключительно для удобства. Выгода очевидна - чем продолжительнее срок кредита, тем в меньших суммах исчисляются ежемесячные взносы.

Как правило, более выгодной является миграция в банки с иностранным капиталом - именно они сегодня имеют наиболее широкие возможности для удешевления потребкредитов.

На сегодняшний день существует два способа перекредитоваться поменяв банк-кредитор.

Первый уже успели условно назвать способом для состоятельных. Ведь воспользоваться им могут лишь украинцы, обладающим каким-либо имуществом кроме того, что они уже успели заложить во время оформления потребительского займа. Это может быть загородный дом, автомобиль, депозит в банке, слитки банковских металлов и т.д. После того, как новый кредит будет оформлен и банк выдаст нужную сумму, за счет нее можно пойти и погасить ранее оформленный заем. Разумеется, это представляется возможным лишь в том случае, если в банковском договоре нет табу на преждевременное погашение кредита.
Более доступной считается вторая схема перекредитования, которая сводится к обыкновенной перекупке кредита одним банком у другого. Чтобы перевести ваш кредит в иной банк, достаточно обратиться в облюбованное финучреждение, а дальше уже ему придется связываться со своим конкурентом и согласовывать схему передачи займа на свой баланс. В данном случае заемщик не может действовать самостоятельно из-за того, что у него только одно имущество - скажем, покупаемая квартира. И ее надо передать в залог другому банку, что невозможно, пока по кредиту не будут внесены все средства. Их же получить нельзя из-за того, что не предоставлено обеспечение.

Будьте внимательны, ведь существуют определенные риски перехода к другому банку.
Прежде чем решиться на перекредитование, стоит сразу взвесить все "за" и "против". Главное, что необходимо изучить - это условия оформления кредита в другом банке, чьи цены на займы пришлись по вкусу. И если речь идет об ипотечном кредите, то следует соотнести их с размером штрафных санкций (если они предусмотрены банковским договором) за досрочное погашение кредита в первом банке-кредиторе и ценами на оформление нового кредита. Причем не стоит зацикливаться исключительно на банковских комиссиях, необходимо поинтересоваться и стоимостью услуг оценщиков (они оценивают стоимость залогов), и методиками их работы.

По словам банкиров, перекредитованный клиент рискует потерять имущество при малейших задержках с выплатой процентов, чего в принципе не может произойти с постоянным клиентом, пользующимся лояльным отношением банка благодаря наличию кредитной истории.

Оценка

BoSs — Mon, 21 May 2007 21:13:00 GMT

Для чего нужна оценка? Продавцу квартиры она, в общем-то, не обязательна, т.к. это его выбор, по какой цене продавать квартиру. Но для банка ситуация обстоит иначе. Ему важно знать стоимость квартиры, которая в случае ипотечного кредитования является залогом. И для этого есть отдельные специалисты - оценщики. Они оценивают квартиру и выдают сертификат, в котором указана ее стоимость.
Для начала разберемся, чем отличается цена и стоимость квартиры. Существует множество определений стоимости, тем не менее, мы можем считать ценой ту величину, за которую продана конкретная квартира, а стоимостью - наиболее вероятную цену. Оценщики занимаются определением именно стоимости.

У оценщиков существует три метода оценки
У оценщиков существует три метода оценки, то есть три метода определения стоимости:
Доходный - оценка производится исходя из того, сколько дохода может принести данный объект. Для оценки квартир данный метод не применяется.
Затратный - оценка производится исходя из затрат. Суммируются затраты на строительство: материалы, транспортные расходы, зарплата, налоги, … Словом, все расходы, которые произведены, чтобы этот дом (и как часть его - квартиру) построить. Но не просто суммируются (ведь дома могут быть построены в разные годы), а с учетом инфляции, удорожания строительных конструкций, износа, и т.п. Хотите узнать стоимость квартиры, посчитанную с помощью этого метода? Закажите справку БТИ. При оценке по этому методу не учитываются ни спрос, ни предложение.

Однако на практике цена зависит от спроса и предложения. Ведь чем больше покупателей и меньше товара, тем вещь дороже, и наоборот, чем больше товара и меньше покупателей, тем вещь дешевле. То есть рынок лишь косвенно учитывает себестоимость: мало кто будет продавать себе в убыток, хотя иногда лучше дешевле продать, чтобы получить хоть какие-то деньги. Но на сегодня к квартирам это не относится: их рыночная стоимость намного превышает себестоимость.

Сравнительный или метод сравнительных продаж - оценка производится исходя из того, за какие деньги проданы аналогичные квартиры. Например, квартира в этом районе, на одном из средних этажей, площадью 38 метров, продана за 65 тысяч, другая, в соседнем доме, площадью 40 метров, продана за 63 тысячи, вероятно, что оцениваемая, в том доме, что и первая, площадью 39 метров, будет продана за 63 - 65 тысяч. (Хотя может быть продана как за 60 тысячи, так и за 70 тысяч, но вероятность - значительно меньше.) Сложно, когда не с чем сравнивать. Однако предположим, что наша квартира с балконом, а все остальные - без балкона. Можно прикинуть, сколько процентов стоимости (или какую сумму денег) прибавляет балкон, и добавить соответствующий коэффициент. Так же с помощью коэффициента можно поступить и с телефоном, если, допустим в других квартирах он есть, а в нашей - нет.

Для оценки квартир наиболее приемлем именно этот метод. Хотя в официальных договорах купли-продажи часто указывается стоимость, указанная в справке БТИ.

При оценке часто сравнение производится с квартирами, которые были проданы недавно в близлежащих домах со схожими параметрами.
Но как узнать цену проданных квартир? По данным регистрирующих органов? Но многие квартиры проданы по ценам, указанным в справке БТИ (как правило, ниже рыночной цены). По данным, которые публикуются в газетах объявлений? Но эти квартиры не проданы, возможно, потому, что в рекламных объявлениях стоимости завышены.
Как быть? C чем сравнивать? Но ведь оценщики с чем-то сравнивают!

Получается разные оценщики, в разных фирмах по-разному оценивают одну и ту же квартиру.
И проблема не в том, что кто-то из них оценивает необъективно: был бы выбор, к каким оценщикам обратиться. Но выбора нет. Фирму-оценщика называет банк либо у него вообще есть собственный департамент оценки. Банк ей доверяет, банк считает результаты оценки, проведенной этой фирмой, наиболее достоверными.

На самом деле, если оценщики занижают стоимость одной квартиры, то бесполезно искать другую квартиру: ее стоимость - также занизят. А это значит, что сумма кредита, который вам могут выдать уменьшается. Лучше найти другой банк, который работает с другими оценщиками, которые, в свою очередь, оценивают более объективно.
Кстати, услуги оценщиков тоже что-то стоят. Дали Вам кредит или отказали: оценка проведена - заплатите оценщикам. Даже если в кредите отказали из-за того, что оценщики занизили стоимость. А можно и "ситуацией воспользоваться": раз банки не предоставляют выбора, к каким оценщикам обращаться, значит оценщики могут объявить за свои услуги стоимость, раз в несколько большую, чем обычно.

Нужен ли риэлтор при покупке квартиры и оформлении ипотечног

BoSs — Mon, 21 May 2007 21:10:09 GMT

При покупке квартиры в кредит необходимо учесть требования банка, страховой компании, с которой он работает, и преодолеть нежелание продавца иметь дело с ипотечным кредитом, ведь просто продать квартиру гораздо проще. В данном случае существенную помощь Вам окажет риэлтор. Однако будьте внимательны! Вам нужен риэлтор, который имеет опыт работы с ипотекой, желательно с тем банком, в котором вы берете кредит. Вы увеличите шансы купить желаемую квартиру, сэкономите свое время и, возможно, деньги. Считается, что из 20 квартир покупателю с "кредитными" деньгами доступны лишь от 3 до 10 квартир (это зависит от каждого конкретного банка и его требований).

Услуги риэлтора оплачиваете вы, и он обязан отстаивать именно ваши интересы. При заключении договора важно:
1) Максимально детально отобразить параметры искомого жилья (если вам важна тишина в квартире либо возможность наблюдать восход солнца, укажите это как обязательный параметр квартиры). Совет: если вы покупаете квартиру в панельном доме, попросите риэлтора показать вам типовые планировки и укажите в договоре, какие варианты вас устраивают.
2) Ваши расходы при работе с риэлтором. Стоит:
а. Указать в договоре фиксированный размер вознаграждения риэлтора.
б. Если расходы по оформлению сделки несете вы (может и продавец квартиры) - требуйте их постатейного перечня в договоре.
в. При заключении договора риэлтор может потребовать от вас внести некоторый аванс. Однако учтите, что поиск не всегда приводит к положительному результату, а стороны не готовы продлить договор. Возникает вопрос: кто виноват в том, что сделка не состоялась? Желательно, чтобы ответ на этот вопрос был указан в тексте договора. Рекомендуем включить в договор следующие положения:
Риэлтор обязуется предоставить клиенту возможность осмотреть не менее трех (или ваш выбор) вариантов квартир, полностью соответствующих заявленным требованиям (как уже отмечалось, их необходимо изложить максимально подробно);
В случае невыполнения этого обязательства в оговоренные сроки риэлтор обязуется вернуть аванс и выплатить оговоренную неустойку;
Если вы откажетесь от всех предложенных вариантов (при условии, что они отвечают заявленным требованиям), то имеете право требовать возврата аванса лишь за вычетом оплаты проделанной риэлтором работы.

Такой подход к ответственности сторон подчеркивает ее взаимный характер и, кроме того, настраивает клиента и риэлтора на рабочий лад с первого дня поиска. Будьте уверены: включив указанные пункты в договор, долго ждать вариантов вам не придется.

Важный вопрос - несет ли риэлтор ответственность за правовую чистоту сделки покупки квартиры?

Финансирование строительства: долги вместо долей

BoSs — Mon, 21 May 2007 21:01:43 GMT

Жилье в Украине в основном строится на привлеченные в рамках сомнительных схем деньги граждан. Активизировать жилищное строительство позволит большее участие в нем банков.
Еще в марте прошлого года президент Виктор Ющенко издал Указ «О мерах по усовершенствованию государственного регулирования в сфере строительства жилья и стабилизации ситуации на первичном рынке жилья».
Глава государства предложил законодательно запретить финучреждениям, управляющим фондами финансирования строительства (ФФС), привлекать средства граждан, если у застройщиков нет всех необходимых разрешений, а также усовершенствовать порядок отвода земельных участков под жилищное строительство. Однако за прошедший год ничего для защиты прав инвесторов так и не было сделано. При этом скандал с ООО «Элита-Центр» не отбил у украинцев охоту покупать квартиры на первичном рынке. Застройщикам лишь стало сложнее привлекать инвесторов в новостройки, которые пока находятся на этапе котлована. Если существующие правила игры в жилищном строительстве не изменятся, это чревато новыми аферами и скандалами. Кроме того, они не позволяют отрасли привлечь тот объем инвестиций, который необходим для прорывного роста.
Ни один механизм не гарантирует инвестору своевременного получения выбранной им квартиры
Строительство в долг
В Украине сложилась уникальная система финансирования жилищного строительства. Возведение жилых комплексов у нас в основном финансируется будущими владельцами квартир, тогда как во всем мире жилая недвижимость, равно как и коммерческая, строится за счет средств застройщиков и банков. При этом доступность уже построенного жилья для наименее обеспеченных слоев населения государство (в лице ипотечных агентств) обеспечивает через льготные кредиты и гарантии.
Построить стандартный многоэтажный дом в Киеве стоит около 20 млн долларов (себестоимость квадратного метра составляет семьсот-тысячу долларов). Застройщики не в состоянии сами осилить столь дорогие проекты, поэтому бо/льшую часть денег привлекают извне. Львиная доля привлеченных средств — это деньги дольщиковинвесторов: компаний и частных лиц. Несмотря на высокую рентабельность строительства, участие банков в его финансировании ограничено. Дело в том, что себестоимость новостроек формируется непрозрачно (далеко не все затраты попадают на баланс), так что проанализировать их рентабельность и окупаемость не просто. К тому же строительство всегда связано с высокими рисками, к которым прежде всего относится получение разрешений и оформление прав на земельный участок. Одно время банки вообще предпочитали не работать с этой отраслью, что вынуждало застройщиков обзаводиться собственными финучреждениями (к примеру, у «Киевгорстроя» есть банк «Аркада», у «Познякижилстроя» — Укрстройинвестбанк). Сейчас банки участвуют в строительстве жилья как кредиторы покупателей квартир, самих застройщиков, а также как дольщики новостроек (через дочерние компании).
При строительстве массового жилья до половины всех необходимых средств привлекается у покупателей квартир
Из всех возможных форм работы на первичном рынке жилья банки предпочитают выдавать покупателям квартир кредиты под залог имущественных прав, поскольку предоставляя множество небольших ссуд, они рискуют меньше, чем кредитуя строительную компанию на крупную сумму. После скандала с «Элита-Центром» (жертв пирамиды прокредитовали многие крупные банки, такие как «Аваль», Индэкс-Банк, Кредитпромбанк) взаимоотношения банков и застройщиков сильно изменились. Финучреждения стали гораздо тщательнее изучать документацию своих партнеров. Застройщикам банки чаще всего выдают краткосрочные кредиты на пополнение оборотных средств. «Немногие финучреждения предоставляют строителям целевые инвестиционные кредиты и участвуют в жилых проектах на условиях долевого участия», — говорит начальник отдела ипотечного кредитования Укрсоцбанка Роман Тищенко. Предоставляя крупные ссуды, банки требуют гарантий их возврата в виде залога недвижимого имущества. Как правило, застройщики могут предоставить в залог лишь земельный участок. Но даже в столице его стоимость не превышает 30% общей стоимости проекта. То есть проблем с привлечением кредитных ресурсов не испытывают только известные застройщики, располагающие крупным собственным капиталом и построившие не один десяток домов. Такие компании могут позволить себе не продавать «воздушные метры», а занять деньги в банке (под 10–15% годовых в валюте и 15–20% годовых в гривне, что несопоставимо с темпами роста цен на жилье). Так, компания «Житло-Iнвест» строит дома в престижных районах Киева за счет своих и банковских средств и продает квартиры по максимальной цене уже после ввода зданий в эксплуатацию.
Небольшим застройщикам без продажи квартир на этапе строительства не обойтись. При строительстве массового жилья до половины всех необходимых средств привлекается у покупателей квартир. Других вариантов у строительных компаний до недавнего времени не было. Однако теперь банки готовы финансировать застройщиков, которым нечего заложить, на условиях долевого участия в проекте. Такое участие позволяет финучреждению контролировать строительство, тем самым снижая свои риски, и к тому же зарабатывать доходность, как минимум вдвое превышающую кредитные ставки. Так, Укрсоцбанк, чтобы инвестировать в строительство, создал компанию по управлению активами «Укрсоц-недвижимость», предприятие «Укрсоцстрой», а также управление финансирования строительства. Афилированные строительно-инвестиционные компании также есть у УкрСиббанка («УкрСибинвест») и банка «Форум» («Форум-Инвест» и «Аквапарк»).
Больше всего жилья строится на деньги населения
Строительство в долг
На Западе и даже в некоторых странах СНГ жилая недвижимость строится с помощью проектного финансирования. Кредиторы обычно выступают совладельцами компаний, на чьем балансе находится строящийся завод или объект недвижимости. В Украине проектным финансированием в чистом виде занимаются лишь некоторые банки. При этом они предпочитают проекты, связанные со строительством коммерческой недвижимости, поскольку площади в торгово-развлекательных центрах можно сдавать в аренду еще на этапе строительства. В случае с жилыми комплексами все иначе: при продаже квартир на этапе строительства возникает юридическая проблема. Покупатели квартир могут претендовать на те же имущественные права, что находятся в залоге у банка. Афилированные с застройщиками банки обычно закрывают глаза на этот момент, но для независимых финучреждений юридическая чистота сделки принципиальна.
Проектное финансирование как альтернатива привлечению средств населения продолжит развиваться. Тем более что этому будет способствовать скупка отечественных банков западными, поскольку возможности банковского сектора по предоставлению крупных долгосрочных кредитов значительно возрастут.
Торговля воздухом
Зачастую сами застройщики не хотят связываться с банками, чье участие подразумевает контроль и необходимость раскрывать информацию. Проще привлечь средства частных лиц, у которых гораздо меньше возможностей отстоять свои права. Благодаря несовершенству отечественного законодательства средства инвесторов могут послужить дешевыми ссудами. Бывает, что, доведя дом до 90% готовности, застройщик приостанавливает строительство. Инвесторам, чьи нервы не выдерживают ожидания, средства возвращаются исходя из текущей стоимости квадратного метра, которую определяет сам застройщик (это прописано в Законе «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью»). Новым инвесторам квартиры продаются уже по рыночной стоимости, которая в разы может отличаться от текущей. «В условиях сумасшедшего спроса на жилье выгодно вернуть инвестору двести тысяч гривен, а затем получить четыреста тысяч», — рассказывает представитель одной из столичных строительных компаний.
В 90-х годах объемы введения жилья в эксплуатацию упали из-за резкого сокращения бюджетного финансирования. Банковские кредиты были чересчур дорогими, и средства населения оказались единственным источником финансирования жилищного строительства. В 1995-м привлекать деньги граждан в строительство начал афилированный с «Киевгорстроем» банк «Аркада». Примеру «Киевгорстроя» последовали и другие строительные организации.
В 2000–2004 годах застройщики массово заключали с гражданами так называемые инвестиционные договоры или договоры долевого участия. В июне 2003-го был принят, а в начале 2004-го вступил в силу Закон «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», позволяющий привлекать деньги населения только через финансовых посредников. Средства граждан должны аккумулироваться в фондах финансирования строительства или фондах операций с недвижимостью (ФОН), которыми могут управлять финансовые компании или банки. С помощью этой схемы крупные застройщики (банк «Аркада» работает с ФФС ещес 2002 года) хотели очистить рынок от огромного количества небольших компаний, поскольку многим мелким застройщикам создание собственного финансового учреждения с уставным фондом 3 млн гривен не по карману. Тем не менее из-за того, что в Закон «Об инвестиционной деятельности» не были внесены соответствующие изменения, нелегитимность инвестдоговоров не стала однозначной, и застройщики продолжили ими активно пользоваться (называя договорами подряда, комиссии и т. д.). Те, кто не хотел рисковать, обратили внимание на легитимную и привлекательную с точки налогообложения схему: выпуск целевых беспроцентных облигаций. В 2005 году объем выпуска этих бумаг составил 2,3 млрд гривен.
В декабре 2005-го парламентарии исправили свой просчет, внеся коррективы в Закон «Об инвестиционной деятельности», запретившие прямые договоры между застройщиками и физлицами. О том, что разработчики этих поправок руководствовались отнюдь не интересами потребителей, свидетельствует изъятие из Закона «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» нескольких неудобных для застройщиков норм. В частности, парламентарии отменили обязательное страхование ответственности застройщика за срыв сроков сдачи домов в эксплуатацию, а процедуру возврата инвестиций отдали на откуп управителям фондов, которые начали назначать штрафы в размере до 20% от общей суммы вложенных средств. Наконец, одному ФФС разрешили финансировать несколько домов. Юристы считают эту норму удобной почвой для мошенничества — управляющие ФФС получать возможность использовать средства доверителей не по назначению.
Недостатки в законодательстве привели к тому, что средства инвесторов используются как дешевая ссуда
PR-кампания в пользу ФФС как самого надежного для инвестора механизма покупки жилья на первичном рынке началась на волне вступления в силу нового законодательства и скандала с компанией «Элита-Центр». Однако широкого распространения эта схема не получила. Согласно данным Госфинуслуг, по итогам девяти месяцев прошлого года, 33 действующие из 67 имеющих лицензию финансовых компаний создали 154 ФФС и 2 ФОН, посредством которых привлекли 1,65 млрд гривен. Тогда как объем выпуска целевых облигаций составил в прошлом году около 9,6 млрд гривен. Использовать механизм ФФС и ФОН с налоговой точки зрения застройщикам менее выгодно. Облигационная схема (с участием инвестиционных фондов) позволяет компаниям отсрочить уплату НДС и налога на прибыль, а ФФС никаких преимуществ, помимо бо/льшего доверия граждан, не предполагает. ФОН пока популярностью не пользуются. В отличие от ФФС, предназначенных для покупки квартир, они рассчитаны на тех, кто хочет заработать на росте цен на недвижимость, при этом не получая прав собственности на нее.
С точки зрения инвестора все схемы покупки строящегося жилья рискованны. Ни одна из них не гарантирует своевременной сдачи дома в эксплуатацию и получения именно выбранной квартиры, а также не позволяет без потерь вернуть инвестиции. Механизм ФФС смог бы защитить права инвесторов, если бы фондами управляли независимые от застройщиков финучреждения, к примеру, связка «крупный застройщик — крупный банк». Банк вел бы учет привлеченных средств, контролировал расходы застройщика и кредитовал доверителей ФФС (покупателей квартир). Пока застройщики контролируют сами себя — через родственные финансовые компании. Некоторые крупные банки (Укр-соцбанк, Кредитпромбанк, «Хрещатик») уже предлагают такую услугу, как создание и управление ФФС. Однако совместные проекты банков и застройщиков не получили распространения по двум причинам: невыгодности ФФС с налоговой точки зрения и нежелания застройщиков делегировать слишком большие полномочия «чужим» (с января прошлого года права на незавершенное строительство принадлежат управителю ФФС). По словам Романа Тищенко, сейчас Укрсоцбанк управляет лишь ФФС небольших региональных застройщиков. Крупные столичные компании либо имеют свои финучреждения, либо привлекают средства через выпуск облигаций. К тому же после того как в прошлом году вступил в силу Закон «О ценных бумагах и фондовом рынке», а также приняты соответствующие решения ГКЦБФР, возникла новая схема привлечения денег в строительство — выпуск дисконтных облигаций и опционов. Дисконтные облигации привлекательны для эмитентов тем, что для их выпуска необязательно иметь разрешения на строительство, а использование опционов позволяет оптимизировать платежи по НДС. Для инвесторовтакая схема еще более рисковая, чем целевые облигации.
Преграды для инвестиций
От беспорядка в сфере привлечения денег в строительство и землеотвода проигрывает конечный потребитель. Отрасль недополучает инвестиции, необходимые для того, чтобы объемы жилищного строительства достигли позднесоветского уровня (17–21 млн квадратных метров; в 2005-м в эксплуатацию ввели всего 7,8 млн квадратных метров жилья). Прежде всего необходимо законодательно расширить права инвесторов: обеспечить гарантии возврата средств, исключить риск покупки одной квартиры сразу несколькими инвесторами, а также продажи квартир в домах, для строительства которых нет всех необходимых разрешений.
Количество ФФС растет, но денег они пока привлекают немного
Но тут главное не переборщить. Так, россияне в 2004 году приняли закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Однако документ, призванный защитить инвесторов от афер, настолько ограничил права застройщиков, что это привело к падению объемов строительства.
Хотя в условиях бурного роста банковской системы меры, делающие привлечение средств от частных лиц менее выгодным, могут быть оправданными. Риски, связанные со строительством, должны нести банки, инвестфонды и другие профессиональные игроки финансового рынка, а не граждане — покупатели квартир. Именно поэтому в перечень необходимых мер, очерченных прошлогодним указом президента, входит и разрешение строителям самостоятельно продавать физлицам квартиры в готовых домах.
Фонды финансирования строительства, управляемые банками, снижают риски
strong>Ярослав Харий, начальник управления инвестиций банка "Хрещатик":
- Наш банк кредитует застройщиков и физлиц, а также финансирует строительство как управляющий ФФС. Наиболее предпочтительный для финучреждения вариант - кредитование физических или юридических лиц под покупку квартир через ФФС, управляющим которого является сам банк. В этом случае у банка есть вся информация об объекте строительства, и он понимает все риски. К примеру, на начальном этапе строительства, когда квартиры могут продаваться плохо, банк может прокредитовать застройщика, чтобы не срывались сроки строительства и введения объекта в эксплуатацию.
В нашем банке управлением ФФС занимается отдел доверительных операций управления инвестиций. Мы уже создали несколько ФФС по регионам и сейчас ведем переговоры еще с несколькими застройщиками как в Киеве, так и в других городах. Банк "Хрещатик" кредитует доверителей ФФС, созданных при нашем банке, доверителей других ФФС, а также покупателей квартир через механизм целевых облигаций.
Проблема доступного жилья
Если в советские времена застройщики могли быстро планировать строительство и за девять-десять месяцев возводить панельные дома, а за полтора-два года - кирпичные, то сейчас год и более уходит на согласование документов и два-два с половиной - на реализацию проекта. Хотя давно работающие на рынке компании решают эти вопросы быстрее. К тому же раньше домостроительные комбинаты серийно штамповали типовые панельные дома. Сейчас строятся в основном монолитно-каркасные здания. Панельные технологии только начинают возрождаться, что открывает перспективы для реализации крупных инфраструктурных проектов в сегменте массового жилья.
Государство должно максимально содействовать таким проектам - гарантировать своевременное прохождение разрешительных процедур, отвод земельных участков.
Баланс между жадностью и здравым смыслом
Артур Папсуй, генеральный директор компании по управлению активами "Укрсоц-недвижимость":
- Застройщик, у которого нет средств на ведение строительных работ, может получить их от банка двумя способами: через проектное финансирование либо инвестирование в рамках инвестиционно-строительной программы. Проектное финансирование подразумевает оформление ипотеки строящегося объекта. Перечисление каждого транша осуществляется после дооценки построенного объекта и определения новой залоговой стоимости. Соответственно, пропорционально росту стоимости обеспечения увеличивается и кредитный лимит, установленный на данный проект. Такой вид кредитования пока не получил в Украине широкого распространения, поскольку механизм отчуждения строящегося объекта и переоформления разрешительной документации на нового застройщика слишком сложный. К тому же множество возможных вариантов отвода земельных участков во многих случаях делает ипотеку строящегося объекта невозможной. Это удерживает банки от массового проектного финансирования строительства. Тем более что бизнес большинства застройщиков стал прозрачным только в последнее время.
Для строительных компаний, которые по каким-либо причинам не могут получить кредит, Укрсоцбанк внедрил инвестиционно-строительную программу. В рамках этой программы дочерняя структура банка выступает генеральным инвестором строительства и, имея определенные права и обязанности, контролирует строительные риски. Застройщик рассчитывается с финучреждением построенной недвижимостью, а не выплачивает ежемесячно долг и проценты.
Привлекая банк в качестве инвестора, строители понимают, что недополучат часть прибыли, пропорциональную инвестициям финансового учреждения в проект. Поэтому строительным компаниям приходится балансировать между жадностью и здравым смыслом: без инвестиций банка они рискуют не завершить строительство, а если все строится за счет банковского кредита, застройщику попросту не выгодно реализовывать проект из-за его низкой доходности.
Риски без страхования
Первая редакция Закона "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциями с недвижимостью" обязывала управляющих ФФС страховать строительно-монтажные работы и ответственность за нарушение сроков строительства, а также некачественно выполненные строительные работы. Однако 14 января 2006 года вступили в силу поправки к закону, которые отменили обязательность второго вида страхования. Страховщики считают, что отнесение страхования ответственности перед инвесторами к добровольному виду страхования ничего не изменило. "Раньше застройщики, чтобы выполнить закон, договаривались со страховыми компаниями о покупке таких полисов по чисто символической цене (например, сто гривен). Ни о каком реальном страховом покрытии речь не шла", - рассказывает заместитель директора по страхованию СК "РОСНО Украина" Гарри Андреасян. Добровольно ответственность перед инвесторами застройщики страхуют редко, в основном по требованию отечественных или иностранных инвесторов, вкладывающих крупные средства в строительные проекты.

Обязательное страхование строительно-монтажных работ - одно из преимуществ ФФС перед другими схемами покупки квартир на первичном рынке. Однако дальнейшая судьба этого вида страхования пока под вопросом. Новый проект закона о страховании не предусматривает обязательность страхования строительно-монтажных работ. По словам специалиста департамента корпоративного бизнеса СК "PZU Украина" Романа Цыбуляка, несмотря на обязательность, страхование строительно-монтажных работ пока не приносит страховщикам ощутимых доходов. Пока механизмы контроля над наличием полисов отсутствуют, застройщики предпочитают надеяться на благополучный исход строительных работ. А если и покупают страховки, то у родственных компаний, чтобы оптимизировать налогообложение (согласно п. 5.4.6 Закона "О налогообложении прибыли предприятий" застрахованный ущерб относится к валовым расходам, если условия страхования предполагают выплату возмещения в пользу налогоплательщика). По мнению Гарри Андреасяна, существует два варианта защиты правчастных инвесторов: вернуть страхованию ответственности перед третьими лицами статус обязательного, но с реальными суммами покрытий и механизмами ответственности за невыполнение закона, либо ждать, пока рынок сам дорастет до стадии зрелости. Второй вариант быстрых результатов не принесет, а вот в первом случае ситуация на рынке изменится уже через пару месяцев после вступления в силу соответствующего законодательного акта. Для страховщиков ниша страхования финансовых рисков при строительстве и строительно-монтажных работах является привлекательной. Так, по мнению начальника отдела андеррайтинга имущественных рисков СК "РОСНО Украина" Игоря Коваля, в ближайшие два года рынок страхования строительных рисков вырастет на 15-20%. Это произойдет благодаря бо/льшему участию в финансировании строительства западных инвесторов, которые не привыкли работать с проектами, не имеющими страхового покрытия.

Программы жилищного кредитования в Украине

BoSs — Mon, 21 May 2007 20:58:00 GMT

Во всем мире лучшим способом кредитования покупки жилья считается ипотека. Но в Украине ипотечного законодательства не существует и по сей день. Поэтому отечественные финансовые структуры вынуждены разрабатывать собственные оригинальные схемы жилищного кредитования населения.
В настоящий момент в столице существует немало предложений по ипотечному кредитованию покупки жилья. Однако не все предлагаемые программы являются достаточно надежными и выгодными. Поэтому при выборе одной из них необходимо многое учитывать.
Сейчас можно назвать три реальных способа покупки квартиры в кредит:
• получение ипотечного кредита для покупки готового жилья на первичном или вторичном рынке;
• участие в долевом строительстве;
• возможность стать участником программы долгосрочного кредитования молодежного жилищного строительства.
Вместо ипотеки
Первым из банков «массовую» схему предоставления кредитов частным лицам на покупку квартир стал применять АКБ «Правэкс-банк». Кредиты выдаются в валюте на срок до 5 лет со ставкой 15% годовых. Заемщик должен обладать денежными средствами, составляющими 30% от общей стоимости квартиры, а на остальную часть суммы заключается договор с банком о предоставлении кредита. На практике это выглядит следующим образом: деньги заемщика и полученная ссуда переходит к продавцу квартиры, а с покупателем заключается типовой договор купли-продажи жилья. Дальше квартира выступает в качестве залога до момента окончательной выплаты всей суммы кредита. Условия погашения кредита обычные — ежемесячные выплаты равными долями с уменьшением суммы, на которую начисляется процент. В случае задержки выплат последует расторжение договора: банк получает квартиру, а клиент — свои деньги за вычетом процентов.
Теоретически механизм предоставления «Правэкс-банком» кредита на покупку жилья кажется достаточно простым и выгодным. На практике же эта схема может устроить далеко не всех желающих.
Во-первых, потенциальный заемщик банка должен иметь стабильный источник доходов, образцовую кредитную историю, «чистую» биографию и т. д. Все эти сведения тщательно проверяются банком.
Во-вторых, далеко не всегда понравившаяся квартира может подойти банку. Вариант будет отклонен при малейшем подозрении в юридической «нечистоплотности» сделки.
В-третьих, банковская оценка квартиры будет заметно отличаться от ее реальной стоимости. Как правило, эксперты банка оценивают жилье на $ 3-5 тыс. дешевле, чем предлагает продавец (для повышения ликвидности при продаже в случае форс-мажора). Иными словами, покупателю-заемщику придется доплатить эту разницу.
Сейчас около десяти столичных банков предоставляет кредиты на покупку жилья. Нюансы, связанные с предоставлением кредитов, мало чем отличаются во всех банках, за исключением сроков ссуды и годовых процентных ставок. Правда, есть группа банков, предоставляющих кредиты на покупку квартир только в тех домах-новостройках, которые строят фирмы-партнеры кредитора. В этом случае для заемщика главное определиться, на каком этапе строительства находится объект покупки. Очень часто денежные средства кредитора направляются непосредственно на возведение дома, а покупатель получает на руки инвестиционный контракт…
Участие в долевом строительстве
Это, по сути, финансирование будущим жильцом строительства квартиры. Иными словами, застройщик и покупатель заключают контракт об инвестировании жилищного строительства. Например, ХК «Киевгорстрой» применяет такую схему инвестирования: первоначальный взнос 30% от стоимости квартиры, остальные 70% выплачиваются ежемесячно равными долями в течение строительства дома, но должны быть выплачены целиком не позднее чем за 3 месяца до введения дома в эксплуатацию. Если же инвестор не в состоянии полностью рассчитаться с застройщиком в период строительства дома, то при условии выплаты не менее 35% стоимости квартиры на оставшуюся сумму можно взять кредит в учрежденном «Киевгорстроем» банке «Аркада» сроком на 30 лет под 10,5% годовых под залог новой квартиры. Размер кредита банк определяет в гривнях и «Одинах» — специальных единицах, курс которых меняется в зависимости от темпов инфляции в стране. Вселяться в квартиру можно сразу после подписания ордера и принятия нового дома госкомиссией по приемке объекта. Однако право собственности на новую квартиру согласно контракту жилец-инвестор получает только после 100%-ной выплаты стоимости жилья.
Похожие схемы финансирования строительства применяет большинство фирм-застройщиков. В отличие от получения кредита на покупку жилья, участие в долевом строительстве предполагает выплату всей стоимости квартиры в течение относительно небольшого периода времени — 10-16 месяцев (типовой срок строительства дома). Правда, в этом способе получения жилья есть и положительные моменты: чем дальше дата сдачи дома в эксплуатацию, тем дешевле стоит квадратный метр жилья.
Первым делом при заключении инвестиционного контракта надо выяснить, будет ли изменяться цена квадратного метра квартиры до окончания строительства. Также очень важно получить надежные гарантии того, что жилье будет построено вовремя.
Молодежное кредитование
По оценкам специалистов, сегодня самой выгодной и перспективной формой решения жилищной проблемы являются недорогие долгосрочные «молодежные» кредиты. В принципе, такие кредиты по карману каждой молодой семье, совокупный доход которой превышает 400 грн. в месяц на человека. Неудивительно, что количество желающих получить такую ссуду постоянно растет. В настоящее время в Киеве фактически параллельно действуют две программы молодежного жилищного кредитования — городская и государственная, осуществляемые соответственно Главным управлением жилищного обеспечения горадминистрации и столичным отделением Фонда содействия молодежному жилищному строительству при Госкомитете молодежной политики, спорта и туризма Украины. Однако следует заметить, что киевские власти еще в 1998 году выделили из городского бюджета средства на финансирование строительства жилья для молодежи, а утвержденное правительством «Положение о порядке предоставления льготного долгосрочного государственного кредита молодым семьям и одиноким молодым гражданам для строительства (реконструкции) жилья» появилось только год спустя.
Условия предоставления «молодежных» кредитов в общем-то одинаковы независимо от того, кто их предоставляет. Так, заемщик должен соответствовать ряду требований. В частности, он не должен быть старше 30 лет (для молодых семей) и 28 лет, если речь идет об одиноких молодых гражданах; пребывать на учете для улучшения жилищных условий по месту жительства (регистрации) и быть платежеспособным.
Предоставляется кредит на срок до 30 лет. Его сумма рассчитывается из расчета 21 кв. м общей площади на каждого члена семьи плюс 10 кв. м на семью. Немаловажный момент — стоимость 1 кв. м жилья не может превышать средней стоимости строящегося в данном регионе жилья, поэтому дорогие «хоромы» за счет молодежного кредита не профинансируешь.
Заемщики, не имеющие детей, платят проценты по кредиту в размере 3% годовых. А вот заемщики, у которых есть один ребенок, освобождаются от уплаты процентов за пользование ссудой. Семьям с двумя детьми погашается за счет бюджетных средств 25% суммы кредита. А семьи, воспитывающие троих детей, возвращают только половину.
Кстати, если в семье заемщика во время действия кредитного соглашения произошло пополнение, он может рассчитывать на дополнительные льготы, которые предусмотрены законодательством. Эти льготы предоставляются с момента подтверждения изменений в составе семьи соответствующим документом, который надо предоставить в месячный срок. Изменения условий кредитного соглашения оформляются дополнительным соглашением между сторонами, которое является неотъемлемой частью основного кредитного соглашения.
Чтобы получить «молодежный» кредит, кандидату следует зарегистрироваться в региональном отделении Фонда содействия молодежному жилищному строительству или в райадминистрации по месту жительства (регистрации), где составляются списки желающих получить ссуду. При этом необходимо предоставить следующие документы:
1) заявление;
2) справку о пребывании на квартучете;
3) справку о составе семьи (форма 3);
4) копию свидетельства о браке, паспортные данные;
5) копию свидетельства о рождении детей;
6) документы, подтверждающие платежеспособность кандидата (справка с места работы, налоговая декларация).
Надо сказать, что шансы получить свою крышу над головой объективно выше у участников городской программы молодежного жилищного строительства. Ибо город аккуратно выделяет деньги на ее финансирование. Так, если в прошлом году было выделено 10,3 млн. грн., то в нынешнем — уже 12,6 млн., то есть ассигнования увеличены более чем на 20%. В 2002 г. за средства города в различных районах столицы планируется построить 160 «молодежных» квартир (против 145-и в 2001 г.), значительная часть которых предназначена для молодых педагогов, медработников, сотрудников правоохранительных органов. А всего с 1998-го года благодаря поддержке столичных властей собственной жилплощадью обзавелось свыше полутысячи молодых киевских семей. Город планирует и в дальнейшем увеличивать объемы кредитования молодежного жилищного строительства. Кроме того, вероятно, вскоре будут пересмотрены условия предоставления и обслуживания «молодежных» кредитов с тем, чтобы обеспечить дополнительными льготами молодые семьи, воспитывающие двух и более детей.
А вот с государственной программой кредитования строительства жилья для молодежи все обстоит не так хорошо. Руководители Фонда содействия молодежному жилищному строительству постоянно сетуют на то, что средства из госбюджета выделяются плохо из года в год. Хотя, скажем, в прошлом году в столице за счет государства построено 140 квартир. В этом году на «молодежные» кредиты государством запланировано выделить 11,6 млн. грн. Однако нерегулярное финансирование приводит к срыву графика предоставления ссуд молодым соискателям. Так что вожделенной квартиры можно и не дождаться, особенно если вот-вот стукнет «тридцатник»...
Схемы для простаков
Кроме крупных банковских структур, разработкой собственных проектов кредитования жилья занимаются и другие коммерческие организации. Однако, не имея достаточных финансовых возможностей, данные структуры применяют более сложные, очень привлекательные, но менее надежные схемы долгосрочного кредитования населения.

На первый взгляд, довольно привлекательной и выгодной многим казалась жилищная программа компании «Жилье-Кредит-Украина». Правда, принцип был использован далеко не новый — «с миру по нитке — голому рубашка». Каждый ее участник должен был ежемесячно вносить сумму, составляющую определенный процент от стоимости квартиры. После чего он получал право участвовать в розыгрыше общего вклада всех участников программы. В случае удачи вкладчик получал возможность жить в квартире и выплачивать ее полную стоимость в течение 5 лет. Эти деньги снова должны были поступать в общую кассу. Данная схема до боли напоминала финансовую пирамиду АО «ХК АІСТ» под названием «Жилищная программа АІСТ-NEST», в результате крушения которой пострадали сотни вкладчиков. Финал компании «Жилье-Кредит-Украина» аналогичен — программа провалилась, вкладчики пострадали. Это пример еще раз доказывает, что нужно крайне осторожно относится к структурам, предлагающим трастовые схемы жилищного кредитования. Специалисты рекомендуют иметь дело с известными, надежными компаниями и банками, которые предлагают «утром стулья, а вечером деньги», а не наоборот.

-----------------------------7d75d1d21018c
Content-Disposition: form-data; name="signature_on"

Ипотека, Ипотечное кредитование

Викуленька™ — Mon, 21 May 2007 20:54:29 GMT

Ипотека
– вид обеспечения выполнения обязательств недвижимым имуществом, что остаётся во владении и использовании ипотекодателя, согласно с которым ипотекодержатель имеет право в случаи невыполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих требований за счёт предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами этого должника в последовательности, установленной законом (Закон Украины об ипотеке).

Ипотекодатель
– лицо, которое передаёт в ипотеку недвижимое имущество для обеспечения выполнения собственных обязательств или обязательств другого лица перед ипотекодержателем. Ипотекодателем может быть должник или имущественный поручитель.

Ипотекодержатель
– кредитор за основным обязательством.

Недвижимость (недвижимое имущество), передаваемое в ипотеку подлежит государственной регистрации.

Предметом ипотеки могут быть один или несколько объектов недвижимости при таких условиях:
1. Недвижимость принадлежит ипотекодателю на правах собственности или на праве хозяйственного владения;
2. Недвижимость зарегистрирована в установленном законом порядке как отдельно выделенный объект прав собственности;
3. Объект незавершенного строительства или другая недвижимость, которая будет собственностью ипотекодателя после составления ипотечного договора;
4. Часть объекта недвижимости;
5. Недвижимость, которая есть объектом права государственной или коммунальной собственности и закрепленой за соответствующим государственным или коммунальным предприятием, организацией на правах хозяйственного владения.

Недвижимость передаётся в ипотеку вместе со всеми его принадлежностями.

Стоимость предмета ипотеки определяется за соглашением между ипотекодателем и и ипотекодержателем или путём проведения оценки предмета ипотеки независимым экспертом.

Условия передачи недвижимого имущества в ипотеку
1. В случаи передачи в ипотеку дома (строения) ипотека распространяется и на принадлежащий ипотекодателю на правах собственности земельный участок или его часть, на которой расположено соответствующее сооружение.
2. В случаи передачи в ипотеку земельного участка ипотека распространяется и на размещённые на ней строения.

Владение, использование и распоряжение предметом ипотеки
1. Ипотекодатель имеет право исключительно на основании согласия ипотекодержателя:
- возводить, уничтожать или проводить капитальный ремонт сооружения;
- передавать предмет ипотеки в следующую ипотеку;
- отчуждать предмет ипотеки;
- передавать предмет ипотеки в совместную деятельность, лизинг, аренду, пользование;
- завещать передано в ипотеку недвижимое имущество.

Сохранение предмета ипотеки
Ипотекодатель должен применять за собственные средства все необходимые меры для надлежащего сохранения предмета ипотеки, включая своевременное проведение текущего ремонта, восстановление незначительных повреждений, рациональную эксплуатацию и защиту предмета ипотеки.

Ипотекодатель должен своевременно извещать ипотекодержателя о малейшей уничтожения, повреждения или ухудшение состояния предмета ипотеки.

Ипотекодержатель имеет право в любое время на протяжении срока действия ипотечного договора при условии предыдущего письменного уведомления проверять документально и в натуре наличие, состояние, условия сохранения и использования предмета ипотеки.